좋은 집을 얻는 것보다
안전한 집을 얻는 것이
무엇보다 중요한 시대에
살고 있습니다
안전한 전세계약, 월세계약은
어떻게 해야 할까요?
1. 등기부등본 발급 하기
■ 등기부등본 발급 방법
1단계 : 대법원 인터넷 등기소 검색
2단계 : 부동산 등기 열람 또는 발급하기
3단계 : 계약하고자 하는 집의 동호수 또는 지번 입력
4단계 : 비회원 로그인
5단계 : 결제
6단계 : 등기부등본 출력
2. 등기부등본 반드시 Check 하기 (표제부, 갑구, 을구)
■ 등기부등본은 집의 이력입니다
① 표제부 Check
- 주소 확인
내가 계약하고자 하는 집 주소가 맞는지 확인합니다
- 열람 일시 확인
당일 발급받은 등기부등본이 맞는지 확인합니다.
집주인이 집을 담보로 대출을 실행할 수 있기 때문입니다
② 갑구, 을구
- 갑구
소유권에 관한 사항으로 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 경매개시 결정 등이 명시되어 있습니다
- 을구
소유권 이외의 권리에 관한 사항으로 근저당권 설정, 전세권 설정, 주택임차권 설정 등이
명시되어 있습니다
☞ 웬만하면,
가압류, 압류, 가처분, 가등기, 경매개시 결정, 근저당권 설정, 전세권 설정, 주택임차권 설정 등의
단어가 들어간 등기부등본을 보신다면 거래하지 않는 게 좋다고 말씀드리고 싶습니다
3. 깡통전세
■ 깡통전세
- 집주인(임대인)이 받은 주택 담보 대출 금액과 세입자가 계약한 전세금과의 차이가
80% 이상 넘어가는 경우를 통상 깡통전세라 말합니다
- 임대인이 담보 대출 금액을 상환하지 못하게 되어 경매 등의 절차가 진행될 수도 있으며
결과적으로 임차인은 전세 보증금을 돌려받지 못하게 되는 상황이 발생됩니다
※ 다가구 주택
- 세대별 호수가 지정되어 있지만 실제로 등기부는 호수가 구분되어 있지 않습니다
- 일반적으로 선순위 근저당만 나오고 선순위 임차인 보증금이 확인되지 않기 때문에
사고의 위험이 있습니다
주의하셔야 합니다
4. 특약사항
■ 대출이 많은 집에 들어가시길 원하신다면?
- 특약사항으로
본 계약 물건에 설정된 근저당권(00 은행 00 지점 채권채고액 000만원)은
임차인의 잔금 지급일과 동시에 말소하기로 함
■ 주요 특약 사항
① 등기사항 전부 증명서상 하자 없는 상태이며, 잔금 지급 후 익일까지 유지키로 한다
★ 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며
대출 설정을 하지 않는다. 이를 위반할 때에는 임차인은 계약 해지를 요구할 수 있고
임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불해야 한다
② 본 물건에 설정된 근저당권 (00 은행 00 지점 채권채고액 000만원)은 임차인의 잔금 지급일과 동시에
말소하기로 한다
③ 임대인은 전세권 설정 및 보증보험 가입 등 임차인의 보증금 보호를 위해 임대인은 적극 협조한다
단, 관련 비용은 임차인이 부담한다
☞ 계약 당시에는 깨끗한 등기부등본이었으나
잔금 지급 전후 임대인이 대출을 진행되게 될 경우 임차인은 우선순위에 밀리게 되고
향후 문제 발생 시 전세 보증금을 받지 못하는 경우 방지
■ 깨알 Tip
① 효력이 있는 특약사항
- 임차인은 계약 만료 후 원상복구를 원칙으로 한다
그러나, 천재지변과 같은 불가항력적인 사유로 인해 발생되는 건물 훼손은 제외
- 계약 만기일 전 퇴거 시 새 임차인의 중개보수는 현 임차인이 부담한다
만약 특약사항에 위 내용이 적시되어 있다면 임대인과 기존 임차인과의 합의가 이루어진 것으로 보고
효력이 생깁니다
② 효력이 없는 특약사항
- 계약기간을 1년으로 하고 1년 뒤 퇴거한다
어떠한 사정에 의해 1년 계약을 했더라도 임차인의 주거 안정을 위해 2년이라는 거주기간을 법으로
보호하고 있습니다. 따라서 1년 거주로 계약을 했다고 해도 기본적으로 2년을 거주할 수 있습니다
- 임차료 연체 시 임대인이 임차인의 모든 주거시설 내 짐을 처분한다
임차료가 2회 이상 연체 시에는 계약 해지 가능하나,
임대인이 모든 짐을 처분한다는 것은 임차인에게 너무나 불리한 조건이기 때문에
효력이 없는 특약입니다
■ "주택임대차 보호법"의 범위를 넘어선 강행 규정은 무효
- 어떠한 특약사항이라 하더라도 주택임대차 보호법이 임차인을 보호하기 위해 만들어졌으므로
임차인에게 불리하게 작용한다면 효력을 인정받을 수 없습니다.
- 예를 들어
* 주택임대차 보호법에는 임대차 계약은 2년으로 하며 2년보다 짧은 계약은 임차인에게 효력이 없다고
명시되어 있습니다.
따라서 1년 계약을 했더라도 임차인이 2년을 살겠다고 한다면 2년이 보장됩니다
5. 전입신고와 확정일자
■ 대항력과 우선변제권
- 혹여 집이 경매로 넘어가더라도 전세금을 돌려받을 수 있습니다
- 반드시 잔금을 치르고 이사 당일 주민센터에 방문하셔서 전입신고와 확정일자를 받으셔야 합니다
☞ 전입신고와 확정일자
IT 강국 대한민국에서는 인터넷으로 신청이 가능합니다
① 전입신고는 정부 24 홈페이지 접속
② 확정일자는 대법원 인터넷 등기소 접속
6. 기타
■ 계좌이체
- 계약금, 중도금, 잔금 지급은 반드시 계좌 이체로 진행하십시오
- 은행 기록을 남겨 놓는 것이 좋으며, 현금으로 지급 시에는 중개사무소에서 반드시
영수증을 받아 보관하세요
☞ 계약 전 미리 은행에 방문하여 계좌이체 한도를 설정하세요
잔금일에 이체 한도에 막힌다면 난감한 상황이 발생됩니다
■ 전세보증보험
- 전세 보증보험은 보증 신청인이 신청한 금액을 보증서 발급일로부터 전세 계약 기간 동안
보호를 해주고 있습니다
- 전세 보증금을 계약 만료일에 받지 못하여 이사를 하지 못할거라 걱정이 있으신 분들, 또는
전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갈까 봐 걱정이신 분들은 반드시 가입을 추천드립니다
- 가입 조건은 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트, 노인복지주택 등 입니다
■ 공인중개사무소 선택
- 구하시고자 하는 지역에서 오랫동안 중개사무소를 운영하는 곳을 선택하는 것도 방법입니다
계약서 작성 시
믿을 수 있는 공인중개사를 통해
특약사항 등 꼼꼼히 살펴
안전한 계약 하시길 바랍니다
감사합니다 ^^
/끝/
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