[재건축,재개발] 투자 생각

 

재개발, 재건축 투자
무작정 지인의 말, 중개사의 말 만 듣고 
투자해야 할까요?

 

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투자를 위한 여러분의 

준비 과정은 어떤지요?

 

각 개인마다 다른 투자성향이니

이점 감안하여 주세요.

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저는 초기 투자금이 적은

재개발, 재건축 물건을 선호합니다,

생각해보니 일반분양을 받아본 적도 없고,

입주 1~2년차 물건을 매수한 적도 없네요

 

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무조건 사업 진행이

빠른 곳에 투자하셔야 합니다. 

장시간 돈이 묶이면 안되겠죠?

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[그런데 말입니다]

사업 진행이 빠른 곳은 비싸겠죠?

단계별로 P가 선반영 되어 있어서,

저 같은 흙수저는 초기 단계에

싼 가격으로 선점하고 월세를 지향합니다.

이를 통해 장기간 Risk를

월세로 커버하고 있습니다.

 

또한 개발이 늦어질 경우

단계별 출구전략이 필요합니다.,

소요경비를 조합원들이 부담하므로

주변 아파트보다 오히려 조합원 분양가가

더 비싸질 수도 있습니다

 

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일반분양가와 조합원 분양가의 차이는

보통 20~30% 차이가 납니다

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[그래서 말입니다]

시기를 놓쳤다면

조합원 지분 매입이 최선입니다,

또한 조합원 분양 추첨 후

일반분양을 하기 때문에

로열층 당첨될 확률이 높습니다

 

그러나 저는 이런 물건은

선호하지 않습니다. 이유는 간단합니다

지방 3~6억. 서울권 6억~10억...

저는 흙수저로 이만한 목돈을

가지고 있지 않습니다. 대출도 싫어합니다.

시간 투자로 1~2억을 6~10억 만드는 것을

선호합니다

이런 이유로 재개발, 재건축 초기 투자를

선호합니다

 

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대지면적이 커야 사업성이 좋다

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[그런데 말입니다]

개인이 사업하는 거 아니시잖아요?

건설사 및 조합이 사업성은

다 맞춰줄 겁니다.

 

설령 사업성이 좋지 않더라도

미래가치 및 입지가 우수하다면

그냥 흘려보내실 건가요?

 

 

조합원 지분이라는 것은

대지면적을 말하는 것이 아닙니다.

권리가액을 말하는 것이지요

 

재건축은 무상지분율,

재개발은 비례율을 아셔야 합니다,

향후 추가분담금에

중요한 역할을 하기 때문입니다,

 

소위 말하는 사업성이 좋지 않다는

근거는 무엇인지요?

설명하실 수 있는 분이 몇이나 계실까요?

 

 

같은 조합원 대비

내가 소유하고 있는 물건의 권리가액이

매수가보다 월등히 높아진다면

저에게는 좋지 않을까요?

 

그렇다면 재개발, 재건축 물건을

매수하기 전에 무엇을 검토하고

매수하시는 지요?

설마 중개사분이 이거 사세요~ 하면

매수하고 이러지는 않으시죠? ^^

 

저는 저만의 노하우로

그런 물건들을 매입하고 있습니다, ^^

물건은 동일 평형이라도 각 물건마다

평가액이 다름을 알고 계시죠?

 

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재개발은 숲을 보셔야 합니다

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[그래서 말입니다]

무턱대고 검토 없이 매입하시면

총투자금이 일반분양 금액보다

더 높은 경우가 발생될 수도 있습니다,

 

같은 평형이라도

개인이 최대한 검토할 수 있는 선에서

감평액이 최우선 높을 것이라

예상되는 물건을 매수해야겠죠?

이를테면 매수前 물건의 구조형식, 층수, 위치,

공시가 등은 대충이라도 검토해야겠죠?

초기 아무런 검토 없이 재개발, 재건축될 거야,,

이 것 하나만으로 매수하지는 않으시죠? ^^

 

 

저는 사업 초기 매수를 선호하기 때문에

투자기간이 다소 긴 편입니다,

이에 안정적 월세를 받으면서

향후 감평액이 높을 수 있는 물건,

그중에서 저렴한 물건을 매수합니다

경우에 따라서는 사업 진행 단계별

적정 타이밍에 매도도 진행하고 있습니다

 

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조합원 지위

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[그래서 말입니다]

재건축은 조합설립 인가 후,

재개발은 관리처분 인가 후

건축물 또는 토지를 양수하면

어떻게 될까요? ^^

투기과열지구의 경우

조합원이 될 수 없습니다,

 

주위에서 이런 분들 몇 분 봤습니다,

안타깝습니다.

얼마든지 사기당할 수 있습니다.

재개발, 재건축은 공부가 필요합니다.

 

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주요 Key point는 투자 시

'준비 없는 재개발, 재건축 투자'는

지양해야 할 것입니다 ^^

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이점 감안해 주시고요

언제나 성투 기원드립니다.

오광 하십시오 `~~~ ^^

 

 

/끝/