대통령직 인수위원회
새 정부 출범 즉시 시행령을 개정해
정부 출범일(2022.05.10) 다음날인 2022.05.11일 양도분부터
1년간 양도세 중과 한시적 배제
양도세 중과 1년간 한시적 배제
대통령직 인수위원회는
1) 2022.04월 중 다주택자 중과세율 한시적 배제를 위해 소득세법 시행령을 개정해 줄 것을 요청하기로 함
시행령 개정시 4월 중 다주택자 양도세 중과가 한시적으로 배제될 것으로 기대됩니다
2) 그러나
현 정부에서 시행령이 개정되지 않을 시
새 정부 출범 즉시 시행령을 개정해 정부 출범일 다음날인 2022.05.11일 양도분부터
1년간 양도세 중과를 한시적으로 배제하기로 하였습니다
※ 양도세 중과 배제는 소득세법을 개정해야 하므로 여야 타협이 필요하나,
한시적 유예는 시행령 개정으로도 가능합니다
즉, 국회 입법 없이 정부의 의지만으로도 중과 제도를 개편할 수 있습니다
양도소득세율 - 절세를 위해서는 2년 이상 보유하는게 절대적 유리
1) 아래 <표>와 같이 2년 이상 보유한 주택은 양도세 기본세율 6~45%의 세율이 적용됩니다
▶ 양도소득세 = 과세표준 × 세율
※ 과세표준=양도가액-(취득가액+필요경비+장비보유특별공제+기본공제)
※ 필요경비
- 취득세, 각종 수수료(법무사, 세무사, 중개사)
- 새시(창틀) 설치 비용, 난방시설 교체 비용(수리는 포함 안됨)
- 발코니 개조 비용, 상하수도 배관공사 비용 등
- 새 아파트 입주 시 선택한 '옵션'은 모두 필요경비로 인정 가능
- 그럼, 구축 아파트의 인테리어 비용은?
: 필요경비로 인정되는 인테리어 항목은 새시, 상하수도 배관공사, 베란다 확장,
보일러 교체비용 등입니다 (현금영수증 또는 카드 결제 내역 제출)
▶ 취득일과 관계없이 '양도일'기준으로 양도세율 적용
| 과세표준 (2년이상 보유) | 양도세율 ('21.06.01 이후) | 누진공제 | 중과세율 |
| 1200만원 이하 | 6% | - | 조정대상 지역 2주택자는 +20% 가산 3주택자는 +30% 가산 |
| 1200만원 초과 ~ 4600만원 이하 | 15% | 108만원 | |
| 4600만원 초과 ~ 8800만원 이하 | 24% | 522만원 | |
| 8800만원 초과 ~ 1억5천만원 이하 | 35% | 1490만원 | |
| 1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 1940만원 | |
| 3억원 초과 ~ 5억 이하 | 40% | 2540만원 | |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 42% | 3540만원 | |
| 10억원 초과 | 45% | 6540만원 |
※ 2년 미만으로 보유한 주택은 "기본세율"이 적용되지 않으며 "단기 양도세율"이 적용되어
1년 미만 보유 주택은 70%, 1년 이상~2년 미만 보유 주택은 60%의 세율이 적용되며
조정대상지역의 여부와 상관없이 적용됩니다
ex) 2020년 08월 취득하고 2022년 03월 매도했다면 보유 기간은 약 19개월로
양도세율은 60%를 적용한다
2) 장기보유 특별공제
① 1 주택자 - 3년 이상을 보유했다면 장기보유 특별공제 적용을 받아 과세표준을 낮출 수 있음
② 다주택자 - 조정대상지역 다주택자는 해당 없으나,
비조정지역의 주택은 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 있음
| 기간 | 3년~ | 4년~ | 5년~ | 6년~ | 7년~ | 8년~ | 9년~ | 10년~ | |
| 1주택자 | 보유 | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
| 거주 | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% | |
| 합계 | 24% | 32% | 40% | 48% | 56% | 64% | 72% | 80% | |
| 다주택자 | 6% | 8% | 10% | 12% | 14% | 16% | 18% | 20~30% | |
양도소득세 계산 - 실전 사례
▶ 상기 내용 복습
양도소득세 = 과세표준 × 세율
--> 과세표준=양도가액-(취득가액+필요경비+장비보유특별공제+기본공제)
▶ 실전 사례 (양도소득세 계산)
- 조정대상지역 1주택자와 일시적 2주택자, 다주택자, 고가주택, 주택 외 부동산의 세금 산정 방법이
모두 다릅니다
따라서, 실전 사례는 아래 <표>조건을 근거로 하여 계산되었습니다
| **** 윤석열대통령 - 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 적용 (22.05.11 ~ 23.05.10) **** 1) 다주택자이며 부산광역시 거주 A씨 2) 매도물건 : 부산광역시 아파트 (22.05월 현재 조정대상지역) 3) 보유기간 : 2018.12.31 ~ 2022.05.31 (3년5개월) 4) 매수가격 : 126,000,000원 5) 양도가격 : 216,000,000원 (매도차익 90,000,000원) 6) 필요경비 : 10,000,000원 (중개수수료, 법무사, 새시교체 및 보일러교체 등) 7) 실거주유뮤 : 없음 |
<계산방법>
과세표준 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비 + 장비보유특별공제 + 기본공제)
- 양도가액 : 216,000,000원
- 취득가액 : 126,000,000원
- 필요경비 : . 10,000,000원
- 장기보유특별공제 : 부산광역시는 조정대상지역이므로 다주택자는 해당 없음
- 기본공제 : 250만원 (년1회 인별 250만원 공제)
※ 기본공제 250만원
양도차익에 대해서 1년에 1회, 인별 250만원을 공제한다
즉, 1년에 2채를 매도할 경우 1채는 250만원 공제를 적용 받지 못함
기본공제 250만원은 투기과열지구, 조정대상지역, 보유 및 거주 기간에 상관없이 적용 받습니다
그럼 공동명의(50:50)는 ?
- 인별 250만원이므로 총 500만원을 공제 받습니다
☞ 따라서, 조정대상지역 내 다주택자가 아파트 매도 시 납부해야 할 금액은?
① (과세표준) = 216,000,000원 - (126,000,000원 + 10,000,000원 + 0 + 2,500,000원) = 77,500,000원
② (세율) = 24%
③ (누진공제) = 5,220,000원
※ 누진공제
과세표준 금액에서 누진공제 금액을 공제합니다
따라서
o 양도소득세는
= (77,500,000원 × 24%) - 5,220,000원 = 13,380,000원
o 총 납부금액은
= 13,380,000원+(지방소득세는 양도소득세의 10%) = 14,718,000원
부산광역시에 거주하는 A 씨는
3년 5개월가량 보유한 부산광역시 아파트를 "양도세 중과 한시적 배제" 적용 받고자
2022.05.31일 매도 하였고 90,000,000원의 매도 차익 얻었습니다.
그러나,
총 납부금액 14,718,000원을 납부하고 나면
실제 투자 수익은 최종 75,282,000원입니다
→ 단순 수익율 = 실제 투자수익(75,282,000원) ÷ (취득가액+필요경비=136,000,000) = 55.4%
→ 월세 및 전세보증금 수익 제외
현 정부는
다주택자들을 투기의 원천 세력으로
규정하였고
최고 82.5%의 양도세 중과 정책으로
매도하고 싶어도
매도하지 못하게 하였습니다
취득세는 최고 12%로 중과하여
매수하고 싶어도
매수하지 못하게 하였습니다
임대차 3법 시행으로
4년마다(계약갱신청구권 사용 시)
전셋값이 폭등하고
임차인과 임대인의
갈등 원인이 되었습니다
다주택자
양도세 중과 한시적 배제로 인해
시장에 다주택자들의 물량이 쏟아져 나올지?
이로 인해
부동산 시장이
안정화될지는 의문입니다
왜냐하면
2022.06.01일에
부동산 보유세가 산정되기 때문에
양도세 중과를 유예하더라도
다주택자들이 버티기에 들어갈
가능성도 있어 보입니다
다주택자분들은
빨리 결정하셔야 할 거 같습니다
그럼에도 불구하고
새 정부의 부동산 정책이
부동산 시장 안정화(서민 주거 안정)에
초석이 되었으면 합니다
감사합니다. ^^
/끝/
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