[광주광역시] 북구 신안동 '삼익아파트' 재건축?

광주광역시 북구 신안동 삼익아파트

 

1. 광주광역시 북구 신안동 삼익아파트

     1) 주소 : 광주광역시 북구 자미로 45 (신안동 478-18)

     2) 준공 : 1980년 12월 입주

     3) 세대 : 210세대 (2개 동), 최고층 14층, 복도식

     4) 평형 : 94.97 m2(1개 동, 방 2, 화장실 1, 112세대), 115.3 m2(1개 동. 방 3, 화장실 1, 98세대)

     5) 주차 : 총 188대(세대당 0.9대)

     6) 건설 : 삼익건설

     7) 난방 : 도시가스 개별난방

     8) 용적률 314%, 건폐율 29%

2. 평균 대지지분

     1) 대지면적 : 11,761 m2 (3,557.73평)

     2) 세대수 : 210세대

        ☞ 평균 대지지분은 16.94평

             * 전체 대지면적을 세대수로 나누면 '평균 대지지분'이 됨

광주광역시 북구 신안동 삼익아파트

3. 신안동 삼익아파트 특징

     1) 버스정류장이 아파트 정문 앞 위치

     2) 시내 진입, 종합버스터미널, 백화점, 기아 챔피언스필드, 고속도로 IC 접근 용이 

     3) 전남대학교 도서관 이용 및 산책 용이

     4) 40년 이상 된 아파트로 재건축 투자 가능 (평균 대지지분 16.94평)

     5) 전남대학교 정문 근접 위치로 정문 상권 이용 용이

     6) 매매가 대비 전세가 차이 적음 (갭 투자 용이)

     7) 전남사대부설 중고등학교, 용봉초등학교, 효동초등학교 등 근접

     8) 사용년수 대비 관리가 잘 된 아파트

     9) 임대 수요 풍부

광주광역시 북구 신안동 삼익아파트

4. 용적률이 낮다고 사업성이 좋을까?

     1) 용적률이 낮으면 통상 사업성이 좋다고 합니다

     2) 용적률이 낮다는 것은 통상 200%를 기준으로 하며

          대지면적에서 연면적이 적다는 뜻으로 세대수가 적고 저층이라는 것을 의미합니다(5층 주공아파트)

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 5. 용적율이 높으면 사업성이 나쁠까?

     1) 용적률이 높아도 입지가 좋다면 충분히 재건축 가능합니다

     2) 재건축 초과이익환수제, 안전진단 강화 등으로 어려움이 있지만

     3) 어느 시점에 규제가 풀리면 입지가 좋은 상급지의 경우 용적률과 상관없이 1:1 재건축도 가능합니다

6. 가격 동향

     1) 94.97 m2 (전용 69.34 m2, 전용률 73%)

             - 최고 매매가 1억 7,200만 원(22.04월)

             - 최고 전세가 1억 5,000만 원(21.09월)

     2) 115.3 m2 (전용 84.47 m2, 전용률 73%)

             - 최고 매매가 2억 1,300만 원(22.03월)

             - 최고 전세가 1억 8,500만 원(22.05월)             

7. 재건축 투자 시 반드시 Check

    1) 조합원 자격이 있는 물건인지 반드시 확인하라! (건축물과 토지 모두 소유해야 함)

    2) 사업 진행 기간은 짧을수록 좋다 (집행부 및 조합원의 적극적 추진의지 필수)

    3) 대지지분과 용적률을 확인하라! 

          - 현재 용적률은 낮지만 향후 개발 가능한 용적률은 높아야 한다 (신규 공급 가구 수 증가)

          - 대지지분이 클수록 감평액을 많이 받게 되고 결과적으로 추가분담금이 줄어든다

    4) 지역 내 토지 가격이 높은 곳에 투자

          - 공사원가는 비슷하지만 토지 가격은 천차만별이므로

            향후 개발이익이 커질 수 있으며 조합원의 추가분담금도 줄어든다.

8. 참고사항

    1) 광주역은 경제기반형 도시재생 뉴딜사업을 추진하고 있음

    2) KTX 노선 폐지 후 이용객과 유동인구 감소로 지역 상권이 침체되어 있음

    3) 이에 광주역 일원을 되살리기 위한 창업 및 기업성장지원 시설 건립,

        녹지 및 주거환경개선 주거 상업 유통 업무 등 지역 거점시설로의

        육성 계획이 있음

 

광주광역시 북구 '신안동 삼익아파트'의

   가장 큰 장점은 저렴한 가격과 풍부한 임대 수요입니다

   주변 아파트 대비 적은 금액으로 내 집 마련 및 갭 투자(전세가율 높음)가 가능하다 생각됩니다

   입지를 감안한다면 향후 재건축도 예상될 수 있으나

  최대 단점 용적률이 높은 고층(14층) 아파트이므로 투자 시 신중할 필요가 있습니다 

 

★ 투자는 항상 자신의 책임하에 판단하고 실천하셔야 합니다.

      본 포스팅은 지극히 개인적 의견이므로 이점 참고하여 주시기 바랍니다

      여러분의 성공 투자를 기원합니다

 

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     감사합니다.