[재건축투자] 화정동 '삼익아파트' 재건축 투자? 화정 삼익

광주광역시 서구 화정동 삼익아파트 1차,2차

서울의 은마아파트라 평가 받고 있는

광주광역시에 소재한 화정동 삼익아파트(총504세대) 입니다

 

1. 광주광역시 서구 화정동 삼익아파트 1차 (삼익맨션 1차)

     1) 주소 : 광주광역시 서구 화정동 131-4 (서구 죽봉대로31)

     2) 준공 : 1979년 07월 입주

     3) 세대 : 276세대 (2개동), 최고층 12층, 복도식

     4) 평형 : 63m2(48세대), 93m2(84세대),113m2(96세대), 152m2(48세대)

     5) 주차 : 총 276대(세대당 1대)

     6) 건설 : 삼익건설

     7) 난방 : 도시가스 개별난방

     8) 용적율 182%, 건폐율 15%

 

2. 광주광역시 서구 화정동 삼익아파트 2차 (삼익맨션 2차)

     1) 주소 : 광주광역시 서구 화정동 178-8 (서구 죽봉대로31)

     2) 준공 : 1981년 12월 입주

     3) 세대 : 228세대 (2개동), 최고층 12층, 복도식

     4) 평형 : 64m2(72세대), 83m2(132세대),137m2(24세대)

     5) 주차 : 총 228대(세대당 1대)

     6) 건설 : 삼익건설

     7) 난방 : 도시가스 개별난방

     8) 용적율 203%, 건폐율 17%

 

[화정 삼익 1차, 2차 통합 총 504세대 재건축 추진 중] 

광주광역시 서구 화정동 삼익아파트 1차,2차

3. [화정 삼익아파트 1차] 평균 대지지분

     1) 대지면적 : 14,819.7m2 (4,482.95평)

     2) 세대수 : 276세대

        ☞ 평균 대지지분은 16.24평

             * 전체 대지면적을 세대수로 나누면 '평균 대지지분'이 됨

             * 통상 평균 대지지분이 15평 이상이 되면 사업성이 좋다고 함

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4. 광주광역시 서구 화정동 삼익아파트 특징 및 최대 단점

     1) 도보권 신세계백화점 및 이마트, 종합버스터미널(유스퀘어) 이용

     2) 기아챔피언스필드, 고속도로IC 접근 용이 

     3) 지하철 1호선 농성역 도보 이용

     4) [최대 단점] 사업추진위원회 양립

           - 재건축추진위원회 (도시 및 주거환경정비법)

           - 지주택추진위원회 (지역주택조합, 주택법) 

     5) 광주광역시의 중심부에 위치하여 동서남북 교통 편리

     6)  '서울의 은마아파트'라고 불려지기도 함

 

5. [現, 진행사항] 광주광역시 서구 화정동 삼익아파트

    ▶ 서구청에 안전진단동의서를 접수하고

    1) 22.08.08 서구청에서 아파트를 방문하여 공용 및 전용부분 실사

    2) 22.08.17 서구청 '도시 및 주거환경 정비법' 제12조 제4항에 따라 안전진단실시 결정 통보

    3) 예정사항

         - 안전진단업체 선정 및 세부 일정은 서구청 주관으로 확정될 예정

 

    ▶ 지자체에 실시하는 정밀안전진단 결과는 점수에 따라

    1)  A ~ C 등급 : 재건축 불가

    2) D 등급 : 조건부 재건축 가능

    3) E 등급 : 재건축 즉시 시행 가능

        --> D등급의 경우 정부가 지정한 기관(국토안전관리원, 한국건설기술연구원)에서

              2차 안전진단을 받아야 하며 55점이하를 받을 경우 재건축 가능

 

아파트건설_타워크레인

6. 용적율이 낮다고 사업성이 좋을까?

     1) 용적율이 낮으면 통상 사업성이 좋다고 합니다

     2) 용적율이 낮다는 것은 통상 200%를 기준으로 하며

          대지면적에서 연면적이 적다는 뜻으로 세대수가 적고 저층이라는 것을 의미 합니다

 

7. 용적율이 높으면 사업성이 나쁠까?

     1) 용적율이 높아도 입지가 좋다면 충분히 재건축 가능합니다

     2) 재건축 초과이익환수제, 안전진단 강화 등으로 어려움이 있지만

     3) 어느시점에 규제가 풀리면 입지가 좋은 상급지의 경우 용적율과 상관없이 1:1 재건축도 가능합니다

 

8. 재건축 투자시 반드시 Check

    1) 조합원 자격이 있는 물건인지 반드시 확인하라! (건축물과 토지 모두 소유해야함)

    2) 사업 진행 기간은 짧을수록 좋다 (집행부 및 조합원의 적극적 추진의지 필수)

    3) 대지지분과 용적률을 확인하라! 

          - 현재 용적률은 낮지만 향후 개발 가능한 용적률은 높아야한다 (신규 공급 가구 수 증가)

          - 대지지분이 클수록 감평액을 많이 받게되고 결과적으로 추가분담금이 줄어 든다

    4) 지역내 토지가격이 높은 곳에 투자

          - 공사원가는 비슷하지만 토지가격은 천차만별이므로

             향후 개발이익이 커질수 있으며 조합원의 추가분담금도 줄어 든다.

 

[화정 삼익 1차, 2차 통합 총 504세대 재건축 추진 중]

화정동 삼익아파트 입지 - 유스퀘어, 신세계백화점, 이마트, 농성역 근접

9. 종 합 의 견

    1) 광주광역시 서구 '화정동 삼익아파트(삼익맨션)'의 가장 큰 장점은 입지(Top of the top) 입니다

    2) 비록 중고층(12층) 아파트이긴 하나 입지(상급지)를 감안한다면 향후 재건축은 충분하며 

         실제 추진위가 구성되어 활동 중에 있습니다

    3) 그러나, 추진위가 2곳이라는 것은 사업 지연이 불가피하다는 의미도 되겠죠?

   4) 투자는 항상 자신의 책임하게 판단하고 실천하셔야합니다.

       

      본 포스팅은 지극히 개인적 의견이므로 이점 참고하여 주시기 바랍니다

      여러분의 성공 투자를 기원합니다

     감사합니다.