[대지지분] 재개발 재건축 대지지분이 높아야(커야) 좋을까요?

개발사업 대지지분

〓 사업성 좋은 곳 〓
    용적률이 낮고 세대당 평균 대지지분이 많은 경우.
    대지지분이 많다는 것은 일반 분양분이 많이 나오게 되고 조합원의 추가 분담금이 작다는 의미

그럼 
투자자 입장에서 재개발, 재건축 대지지분이 무조건 높아야(커야) 좋을까요? 

1. 가장 많이 듣는 질문입니다.

      [1] 대지지분은 몇 평짜리 사야 해요?

      [2] 대지지분이 몇 평정도 돼야 해요?

      [3] 대지지분이 작아서 사업성이 없겠네요?

2. 가장 많이 듣는 답변입니다 

     [1] 15평이 좋아요

     [2] 제가 알기로는 14평 정도입니다

     [3] (단호하게) 최소 15평 이상이 필요합니다

 

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3. 결론부터 말씀드리면

     [1] 사업성 없는 곳에 투자하실 거 아니잖아요?

          애초 사업성 없는 곳은 건설사가 개발 사업을 진행하지도 않습니다

          개인 투자자자들이 매수하겠다고 마음먹은 곳은

          이미 사업성이 어느정도 확보되었다는 의미이며 경우에따라서는 사업 진척도도 확보된 곳입니다 

          한마디로, 이미 손을 탔다는 말씀입니다     

 

     [2] 그럼 사업장의 대지지분을 생각지 마시고 이제부터는 개인이 매수해야할 

          대지지분을 고민하고 걱정해야 하지 않을까요? 사업성은 이미 확보되었으니. 

 

     [3] 투자자 입장에서 무조건 대지지분이 많아야 재개발 ˙재건축에 유리한 것은 아닙니다

 

     [4] 투자자 입장에서 개발 기간(추진위~준공) 대비 투자가치 및 가계 자산을 고려한

          경제적 측면에서 대부분의 투자자들은 대지지분이 작은 걸 선호합니다

          (대지지분이 크다고 100% 투자 가치가 높은 것은 아닙니다)

 

재개발 대지지분

4. 이유를 간단히 설명드리겠습니다

    [1] 현재 보유하고 있는 투자금 대비 어떤 물건이 더 효과적인가?

         ① 대지지분이 크면 투자비가 많이 필요

         ② 대지지분이 작으면 투자비가 적게 필요   

 

    [2] 사업지에서 대지지분이 클수록 평당 가격이 낮은 이유

         ① 방배 15구역 대지지분 48평 (22.04월 기준, 매매가 22억, 평단가 4천5백) 

         ② 방배 15구역 대지지분   6평 (22.04월 기준, 매매가  9억, 평단가 1.5억) 

 

    [3] 재개발 및 재건축 사업은 시간과의 싸움

         ① 초기 진행단계에서 매수 시 최소 10년은 투자금이 묶여야 함

         ② 투자가치 및 향후 추가 분담금을 종합 고려 필요

         ③ 분양받을 평수를 고민하고 그에 따른 자금 투입 가능액도 고려

         ④ 대지지분이 커야 좋다는 확정 논리로 이곳저곳에서 대출받아 매수하게 된다면

             장시간의 사업기간을 버틸 수 없음 (가계자산을 고려한 투자 필요)

 

    [4] 소형 또는 대형 중 어떤 평형을 분양 신청할 것인지

         ① 대부분의 개인 투자자는 흙수저로써 과다한 추가분담금의 여력이 없음

         ② 25평 위주로 분양을 신청할 것이기에 굳이 큰 대지지분이 필요치 않음

             (경기 흐름에 선제적 대응 가능한 평수)

 

재개발 대지지분

5. 장기 투자처 투자

    [1] 우리는 재개발, 재건축 지역의 기존 소유주(일명, 원주민)가 아닙니다

         소유주(원주민)는 대지지분을 많이 가지고 있어야 추가분담금이 줄어듭니다

         당연히 유리합니다.

 

    [2] 그러나, 우리의 이번 투자처는 장기 투자처입니다

        따라서, 평당 매수 가격(대출없이 준공될 때까지는 버텨야 합니다)과 추가분담금 등을 고려하여 

        투자 대비 높은 수익을 얻을 수 있는 물건을 선택하는 게 최선입니다

        이런 관점에서 대지지분이 높다고 반드시 좋은 것은 아닙니다

 

 

모든 분들 성공 투자 기원드립니다

감사합니다