[비례율] 재개발 비례율이란?

재개발사업 비례율

1. 비례율이란?

     1) 재개발 보상 기준과 밀접한 관계가 있음 (조합원 권리가액 결정)

     2) 비례율은 100%이상일수록 조합원에게 유리하며 이득. 즉, 사업성이 좋다는 의미

     3) 비례율

         = [(총분양수입 - 총사업비) ÷ 총종전평가액] × 100

2. 조합원 권리가액이란?

     1) 지분 감정평가액에 비례율을 곱한 값

     2) 지분 감정평가액은 시장이나 군수 등이 선정하여 계약한 2인 이상의 감정평가사가

         각각 산정한 평가금액을 산술평균하여 결정 함

     3) 예를들어

          - 내가 가지고 있는 주택의 감정평가액은 1억5천만원이고 비례율이 118%라면

            권리가액은 "(1억5천 × 118%) = 1억7천7백만원"이 됩니다 

조합원 권리가액_추가분담금_투자수익

3. 조합원 추가 분담금 계산(예시)

     1) 단독주택 취득가액  200,000,000원

     2) 조합원 감정평가액  150,000,000원

     3) 비례율 118%

     4) 조합원 권리가액 = 150,000,000원 × 118% = 177,000,000원

     5) 조합원 분양가(34평)  350,000,000원

     6) 추가분담금 = 350,000,000원(조합원분양가) - 177,000,000원(권리가액) = 173,000,000원

     7) 일반분양가(34평)  460,000,000원

  

     ☞ A라는 사람은

         단독주택 취득가액 200,000,000원,

         추가분담금 173,000,000원  --> 총 373,000,000원을 투자하였습니다.

         결과적으로 일반분양가는 460,000,000원 이므로 최종 87,000,000원의 수익을 거두었네요!

         (단, 계산 편의성을 위해 세금(취등록세, 재산세, 수수료 등) 및 기타 투입비용을 제외한 단순 계산임)

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4. 비례율이 높게 나오기 위해서는?

     1) 조합원 수가 적을 것

     2) 일반분양이 많을 것

     3) 세입자 비율이 낮을 것

     4) 건축 비용이 낮을 것

     5) 사업 추진 속도가 빠를 것

5. 참고사항

     1) 비례율은 사업시행인가 단계에서 추정치이며

         실제로 준공 후 조합 청산 시점에 최초 예상과 달라지는 경우도 있습니다,

         - 준공 후 조합 청산이 빨리 진행된다면 비례율이 높아져 조합원들은 청산금을 높게 되돌려 받을 수 있으나

         - 준공 후 조합 청산이 늦게 진행된다면 비례율이 낮아져 조합원들의 추가 자금 투입이 발생할 수 있음

     2) 비례율이 확정되는 시점은 관리처분계획 인가 시점 입니다

         - 이 시점에 재개발 물건을 매수하게 된다면 이미 시세가 반영되었으며

           프리미엄이 천정부지로 높습니다.

           따라서, 장기투자 관점에서 초기에 매입하는 것이 무엇보다 중요합니다.

 

          감사합니다